不動産投資

【サラリーマンにオススメ!リスクなく手堅く儲ける不動産投資】<利回り検討編>

【サラリーマンにオススメ!リスクなく手堅く儲ける不動産投資<利回り検討編>】

本日は、週刊ダイヤモンドなどのビジネス誌などでもおなじみの、某メガバンクの不動産事業部で10年間働いた私が知る不動産投資のノウハウを公開致します。

銀行員目線の、あくまで保守的な、リスクなく手堅く儲ける不動産投資法なので、サラリーマンにもオススメの投資手法です。

私が在籍していた事業部は貸出金の大半が不動産向けの、不動産融資に特化した部門でした。

その為、不動産業者からは毎日のように、住宅ローンや投資マンションローン、事業性不動産融資の相談があり、その物件の融資の可否を決定してきました。

融資の可否を決定するということは、すなわち、その物件の優劣を判断してきたということです。不動産購入においては、銀行ローンが不可欠となります。(一部は全額自己資金、いわゆるキャッシュ購入される資産家もいますが。)

不動産会社はその案件の融資を通す為に非常に前のめりの姿勢になります。一方、銀行融資はその物件の資産性や投資回収可能性から、絶対にロスが発生しないよう精査する必要があります。

そういった仕事を日々してきた経験から、不動産投資については、手堅い意思決定が身についている訳です。

そういった訳で、今回は、一般的な年収のサラリーマンが、リスクなく手堅く儲ける不動産投資の利回り水準について解説してきたいと思います。

不動産投資における利回りとは

表面利回り

表面利回りとは、年間の満室時のアパート賃貸料の合計を、物件価格で割ったものです。
次の方程式が成り立ちます。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

ネット利回り

ネット利回りとは、年間家賃収入から日々のアパート経営に係る経費(保険料や固定資産税、リフォーム代金等)を引いた数字(=純収入)を、物件価格で割ったものです。

ネット利回り(%)={年間家賃収入-経費}÷物件価格×100

※基本的に、この業界では、表面利回りが使われており、ネット利回りはあまり使われることはありませんが、あくまでキャッシュフローを生み出すのはネット収入となります。
必要経費に異常値がないかのチェックは必要です。

利回りの「現況」と「満室想定」

現況利回りは現在の入居状況での収入に対する利回りを示し、

満室想定利回りは、今は満室ではないけれども、満室になった場合はこれだけの利回りがありますよ。という指標となります。

例えば、現在15/20室入居中のアパートにおいて、
現況利回りは15室の収入にて利回りを算出し、
満室利回りは全20室の想定収入にて利回りを算出します。

アパート一棟投資においては保守的に、現状利回りを重視して下さい。
あくまで、満室利回りはその物件のMAXのポテンシャルとなります。

よほどリーシング付けの根拠がある場合は別ですが、退去リスクがあることも勘案すると、現状利回りがその物件の基本的なスペックであると認識すべきです。

借入利回りとは

表面利回りとは、年間の満室時のアパート賃貸料の合計を、借入金額で割ったものです。
次の方程式が成り立ちます。

借入利回り(%)=年間家賃収入÷借入金額×100

物件購入金額を全額借入できた場合は「表面利回り=借入利回り」となりますが、
実際は物件購入時に自己資金を投入するケースが多いので、借入利回り>表面利回りとなるケースが多くなります。

表面利回りの平均相場は

日本不動産研究所が公表した「第40回不動産投資家調査(2019年10月時点)」によると、賃貸住宅一棟(ワンルーム)の利回りは以下のように説明されています。

「東京」の「城南」は前回比で0.1㌽低下し4.2%となり、本調査で過去最も低い水準を更新したが、その他の地区では「横這い」「低下」が混在する結果となった。

【期待利回り:東京都】

  城南地区 城東地区
第40回(2019年4月) 4.3% 4.5%
第41回(2019年10月) 4.25 4.5%
前回差 -0.1㌽ 0.0㌽

【期待利回り:主な政令指定都市】

  札幌 名古屋 大阪 福岡
第40回(2019年4月) 5.5% 5.1% 4.9% 5.2%
第41回(2019年10月) 5.05 5.0% 4.9% 5.1%
前回差 0.0㌽ -0.1㌽ 0.0㌽ -0.1㌽

 

上記表のように、表面利回りの平均は低下傾向にあります。

利回りが低下しているということは、年間家賃収入に対して物件購入が上昇しているということを意味しています。

年間家賃収入については、大幅に変動していません。例えば、皆さんが住んでいるマンションの家賃はそんなに下がってきていますか?おそらく家賃に大きな変化はないと思います。

そうすると、要因は、物件購入価格が上昇しているということになります。

逆に言うと、平均的な利回りは低下傾向にある中で、上記表よりも表面利回りの高い物件を探すことが出来れば、相場よりも安く物件購入を出来たということ。

不動産投資はタイミングも重要な要素の一つです。

必要な情報を必要なタイミングで取得することが出来れば、相対的に利回りの高い物件を探すことが可能となるのです。

元銀行員の目線で、不動産投資をリスクなく手堅く儲けるには、中古のワンルームマンションで不動産投資をすることをお勧めしていますが、以下の2社は中古ワンルームの物件を豊富に保有しているので、まずは資料請求で、初めは情報収集をしてみて下さい。物件資料を見ていくうちに、利回りについての理解ができると思います。

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リスクなし 銀行員目線の手堅い不動産投資の利回り水準は

上記で不動産情報を収集していくと、「期待利回り表」以上の利回りのある物件情報に当たると思います。

そうするとその物件は、まずは平均的な利回り以上を確保できていることになるので検討の余地ありということになります。

ただし、不動産投資の利回り水準は、あくまで家賃収入に対する購入価格の比率です。

不動産投資をリスクなく手堅くやっていくために、

1)リスクの少ない投資金額

2)間違いのない物件選びについて

3)資金調達(ファイナンス)について

などの基本的な検討ポイントを簡潔にまとめているので、こちらについてもご参考下さい。

サラリーマンにオススメ!リスクなく手堅く儲ける不動産投資】<検討ポイント編>

以上、ご拝読ありがとうございました。