不動産投資

【サラリーマンにオススメ!リスクなく手堅く儲ける不動産投資】<狙いは中古ワンルームマンション編>

【サラリーマンにオススメ!リスクなく手堅く儲ける不動産投資<狙いは中古ワンルーム編>】

銀行員目線の、あくまで保守的な、リスクなく手堅く儲ける不動産投資法なので、サラリーマンにもオススメの投資手法です。

私が在籍していた某メガバンクの不動産事業部は貸出金の大半が不動産向けの、不動産融資に特化した事業部でした。

その為、不動産業者からは毎日のように、住宅ローンや投資マンションローン、事業性不動産融資の相談があり、その物件の融資の可否を決定してきました。

融資の可否を決定するということは、すなわち、その物件の優劣を判断してきたということです。

不動産購入においては、銀行ローンが不可欠となります。(一部は全額自己資金、いわゆるキャッシュ購入される資産家もいますが。)

不動産会社はその案件の融資を通す為に非常に前のめりの姿勢になります。

一方、銀行融資はその物件の資産性や投資回収可能性から、絶対にロスが発生しないよう精査する必要があります。

そういった仕事を日々してきた経験から、不動産投資については、手堅い意思決定が身についている訳です。

そういった訳で、今回は、一般的な年収のサラリーマンが、リスクなく手堅く儲ける不動産投資では、中古ワンルームが狙いであるということを解説していきたいと思います。

中古ワンルームマンション投資のメリット

少額から投資が始められる

都会の中古ワンルームマンションの価格は、800万円から1800万円がだいたいの相場です。中古物件ですから、新築物件と比較すると3割程度の割安をなるのが一般的です。

以前は、この程度の金額の融資を受けることは一般的なサラリーマンには難しい金額でした。
ですから、マンションと言えば、一昔前までは、医師や弁護士・税理士などの士業か上場企業に勤める方、もしくは公務員の方が大半でした。

但し、近年では、現在では、金融機関融資の条件緩和も影響しており、一般的な年収のサラリーマンでも借入することが可能となっています。
それもあってか、私が銀行で働いている時には、一般的な中小企業に勤めるサラリーマンの方のローンの申し込みが非常に多くなっていました。

少額から投資を始められ、銀行からの融資も受けやすい環境です。
中古ワンルームマンション投資は、あなたがマンションオーナーになる近道なのです。

リスクを分散できる

1棟アパートのように、すべての部屋が1か所にまとまっていると、近隣に新しいマンションができたり、大学が移転したりすると全室が影響を受けてしまいます。

ワンルームマンションの場合、様々な人気エリアを分散して投資していくことで、空室リスクを抑えることができます。

まず1戸購入し、足元を固め、周りを見て、「これは大丈夫」と思えば、次の物件に投資をしていけばいいのです。ゆえに、ワンルームマンション投資は無理せず資産を増やしていくことが可能となるのです。

すぐに売却できる

中古ワンルームマンションの流通数は、現在大幅に成長しており、ますます注目を集めています。

【公共財団法人 東日本不動産流通機構より】

上記のように、成約件数及び㎡単価が上昇傾向にあります。

こうした人気を背景に、急にまとまったお金が必要になったときも、すぐに売却することが可能です。

その地域の人気エリアであれば、購入時の価格より高い価格で売却できる傾向もあるので、家賃収入を得ながら、不動産価格が上がったタイミングでの売却によるキャピタルゲインを狙うことも可能な市況となっています。

逆に不利な状況になれば、売却で逃げ切りも十分可能です。

中古ワンルームマンション投資のデメリット

地方のワンルームマンションへの投資は危険

都会のワンルームマンション投資と比較して、地方のワンルームマンションに投資するのはNGです。

理由は、地方においては人口減少に歯止めがかかっておらず、若者は都会へ流入しています。

マンション投資は需要と供給の関係で成り立ちます。地方では現在、供給過多となっていることを考えると、多少利回りの良い物件だとしても、地方のワンルームマンションへの投資は回避すべきです。

古いワンルームマンションへの投資は危険

古いワンルームマンションへの投資は回避すべきです。

理由は、現在、新築マンションの販売の勢いも衰えておらず、あまり古い物件については、新築と比較するとやはり投資対象として魅力が薄い為です。

基本的には、平成に入り建築された物件を購入して下さい。昭和の物件は回避して下さい。
平成の物件で、できれば平成10年以降に建築された物件を探して下さい。
多少の前後は問題ないですが、ローンの関係で、あまり古い物件は長期でローンを組むことができないはずです。

ローンをできれば25年~30年の期間で組もうとすれば、おのずと平成10年以降建築の物件が必要になると考えられます。

ワンルームマンションの一棟買いは危険

ワンルームマンションを一棟まるごと購入するのは回避して下さい。

一棟買いはワンルームマンションよりも高い利回りを得るケースもありますが、会社員がいきなり始めるにはリスクが高いです。

投資初心者がいきなり1億円からの借金を背負うというのは、いくらCFが合っていたとしてもリスクが高い。

ワンルームであれば800万円~1500万円程度の投資から開始することも可能です。

技術的なことより、常識として、初めから大きな借金を背負う必要はないのです。

それであれば、ワンルームを徐々に10棟保有まで増やす方がリスクなく手堅い手法です。

中古ワンルームマンション投資の平均的な利回り

日本不動産研究所が公表した「第40回不動産投資家調査(2019年10月時点)」によると、賃貸住宅一棟(ワンルーム)の利回りは以下のように説明されています。

「東京」の「城南」は前回比で0.1㌽低下し4.2%となり、本調査で過去最も低い水準を更新したが、その他の地区では「横這い」「低下」が混在する結果となりました。

【期待利回り:東京都】

  城南地区 城東地区
第40回(2019年4月) 4.3% 4.5%
第41回(2019年10月) 4.25 4.5%
前回差 -0.1㌽ 0.0㌽

 

【期待利回り:主な政令指定都市】

  札幌 名古屋 大阪 福岡
第40回(2019年4月) 5.5% 5.1% 4.9% 5.2%
第41回(2019年10月) 5.05 5.0% 4.9% 5.1%
前回差 0.0㌽ -0.1㌽ 0.0㌽ -0.1㌽

上記表のように、表面利回りの平均は低下傾向にあります。

利回りが低下しているということは、年間家賃収入に対して物件購入が上昇しているということを意味しています。

年間家賃収入については、大幅に変動していません。

例えば、皆さんが住んでいるマンションの家賃はそんなに下がってきていますか?おそらく家賃に大きな変化はないと思います。

そうすると、要因は、物件購入価格が上昇しているということになります。

逆に言うと、平均的な利回りは低下傾向にある中で、上記表よりも表面利回りの高い物件を探すことが出来れば、相場よりも安く物件購入を出来たということ。

不動産投資はタイミングも重要な要素の一つです。

必要な情報を必要なタイミングで取得することが出来れば、相対的に利回りの高い物件を探すことが可能となるのです。

中古ワンルームマンション投資の情報収集方法

元銀行員の目線で、不動産投資をリスクなく手堅く儲けるには、中古のワンルームマンションで不動産投資をすることをお勧めしていますが、以下の2社は中古ワンルームの物件を豊富に保有しているので、まずは資料請求で、初めは情報収集をしてみて下さい。

物件資料を見ていくうちに、利回りについての理解ができると思います。

【関東圏にお住まいなら】
ランドネットで情報収集するメリットは、堅実に家賃収入を得ながら資産拡大をしていく事が最も効果的な方法であるとの考えから、失敗しない不動産投資の情報を提供してくれます。限定PDF資料を無料でダウンロードできるので、物件探しの前に、このPDFで基礎的な不動産投資を学ぶことが可能です。
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【関西圏にお住まいなら】
グランド1コーポレーションは関西圏の中古マンション情報に強味を持っているので、関西圏にお住まいなら優良情報が収集可能です。
現在は、資料請求するだけで1,000円分のクオカードも貰えるので、まずは情報収集から始めて下さい。
※テスト マンション経営ならグランド1コーポレーション

上記で不動産情報を収集していくと、「期待利回り表」以上の利回りのある物件情報に当たると思います。
そうするとその物件は、まずは平均的な利回り以上を確保できていることになるので検討の余地ありということになります。

不動産投資は、情報が命になります。
自身の経験値を上げるためにも、日頃からの物件情報集には目を通すよう意識しましょう。

中古ワンルームマンション投資の融資(ファイナンス)について

あなたが賃貸マンションを購入する際、売主もしくは仲介業者が、借入先の銀行を紹介してくれることは良くあります。

不動産業者も売買を進めるにあたってはローン付けが必要となるので、そこまでの面倒は見てくれるはずです。

注意が必要なのは、不動産業者としては、とりあえず顧客にローンをつけて売買を進める必要があるということ。

逆に言えば、買主が物件を購入できるだけの融資金額がでるなら、その他融資の条件までは検討してくれないこともあるということ。

以下では、資金調達(ファイナンス)において、自分で必ず確認してほしいキャッシュフローについて解説します。

 
不動産投資において最も重要なものは、キャッシュフローです。

簡単に言えば収入と支出の差額です。

このキャッシュフローに最も影響を与えるのが「借入期間」です。
 
例えば、あなたが年間家賃収入100万円で購入価格2,000万円(利回り5%)の物件を購入するとします。年間に100万円の家賃が入ってきますが、支出はどうなるでしょう。

<借入期間を30年で組んだ場合>
年間の元金返済は2,000万円÷30年で約67万円となります。

<借入期間を20年で組んだ場合>
年間元金返済は2,000万円÷20年で約100万円となります。

<借入期間を15年で組んだ場合>
年間元金返済は2,000万円÷15年で約133万円となります。

<借入期間> <年間返済額> <年間家賃> <差引CF>
30年 67万円 100万円 33万円
20年 100万円 100万円 0万円
15年 133万円 100万円 ▲28万円

上記のように、借入期間の変動により、返済額は大きく変わります。

借入期間をロングにすることで、毎月の返済額が少なくなり、家賃からローン返済額を差し引いたキャッシュフローが改善。

結論から言えば、借入期間は極力、長期で組んで下さい。

銀行には最低3行程度相談して、期間が最も長期でローンを組める銀行で借入をして下さい。

もし、あなたが借金を早く返済したいという意向があるならば、ローンは長期で組んだ上で、キャッシュフロー上の余剰資金が貯まった段階で繰上げ返済して下さい。

どうせ返済するならば、自分の財布の都合で、返済をコントロール出来た方が良いでしょう。

融資期間を制する者がキャッシュフローを制するのです。

このサラリーマン投資ちゃんねるは、融資(ファイナンス)及びキャッシュフローについて十分勉強できるよう作成していますので、ぜひ他のページも参考にして頂ければ幸いです。