不動産投資

【投資マンション大手プレサンスコーポレーション社長逮捕】<今後の動向について>

プレサンスコーポレーションの投資用マンション

や~どかりかりやどかりやさん♪でおなじみの投資マンション大手プレサンスコーポレーションに激震が走りました😲

事実関係

学校法人明浄(めいじょう)学院(大阪府熊取町)の元理事長らが法人資金21億円を着服したとされる事件で、大阪地検特捜部は16日、東証1部上場の地場不動産大手プレサンスコーポレーション(大阪市)社長の山岸忍容疑者(56)=神戸市東灘区=が共謀した疑いがあるとして業務上横領容疑で逮捕し、発表した。捜査関係者によると、山岸社長は特捜部の任意の事情聴取に容疑を否認していたという。

プレサンスコーポレーション

 

山岸社長(プレサンス社ホームページより)

 

 

 

プレサンスコーポレーションの株価は暴落

2019年12月17日の株式市場で、関西を地盤とするマンション販売大手プレサンスコーポレーション(東証1部、大阪市)がストップ安(値幅制限の下限)となる400円安(-22.6%)まで下げました。

12月17日の株式相場では、13時を過ぎても値がつかず、最終的にはストップ安の▲400円で1,369円となっています。

それでも、まだまだ売り注文が殺到している状況であり、連日の大幅下げが予想されます。

今後の動向について

現状は、山岸社長は容疑を否認しており、今後の捜査による全容解明が待たれる状況。
但し、資金の流れについても複雑なスキームが組まれている様子であり、プレサンスコーポレーションの早期での信頼回復は困難かと考えられます。

プレサンスコーポレーションと言えば、投資用マンションの大手です。
不動産投資家の皆様におかれましても同社のマンションを所有されている方は多いと思われます。

投資用マンションのオーナーは、業界大手という信頼により、プレサンスの投資マンションを購入されているものと思います。

こういったコンプライスに直結する問題が出てくると、その信頼は一挙に崩れます。
特に、現在社会においては、コンプライスに反する企業は即淘汰されていく時代です。

今後においては、社長個人のみならず企業全体として、同社の強引な営業・テレマ販売手法などに問題が飛び火していく可能性もあり、危機的状況も予想されています。

プレサンスコーポレーションの投資用マンションオーナーは保有物件の見直しが必要

そもそも、プレサンスコーポレーションの投資用マンションオーナーの属性は、医者、弁護士、税理士などの士族や公務員、上場企業社員といった安定した収入を持つ方が多いのですが、その理由は、収入はあるが、忙しく、時間のない上記のような顧客に対して営業マンが執拗なテレマ攻勢で言葉巧みにマンションを販売してきた経緯がある為です。

実際問題としては、プレサンスコーポレーションの投資用マンションの新規販売価格は高く、利回りは低いもので4%と毎月の持ち出しは必須です。

「将来の資産として」、「節税効果」等といった営業話法によりなんとか販売してきましたが、
そもそも、常識的に考えて、投資して毎月の収支がマイナスになる投資なんてありえないんです。

私は、貸出金の大半が不動産向けの、不動産融資に特化した銀行で10年務め、その知識を生かしてこの「サラリーマン投資ちゃんねる」を運営しています。

不動産業者からは毎日のように、住宅ローンや投資マンションローン、事業性不動産融資の相談があり、その物件の融資の可否を決定してきました。
融資の可否を決定するということは、すなわち、その物件の優劣を判断してきたということです。

銀行融資はその物件の資産性や投資回収可能性から、絶対にロスが発生しないよう精査する必要があります。

そういった仕事を日々してきた経験から、不動産投資については、手堅い意思決定が身についている訳です。

もう一度言います。
そもそも、常識的に考えて、投資して毎月の収支がマイナスになる投資なんてありえないんです。

プレサンスコーポレーションの投資用マンションのオーナーは、4%の利回りの物件を購入するんじゃくて、利回り8%の物件を購入しましょう。

じゃあ、利回り8%の物件ありますか?
あります。中古ワンルームマンションです。

中古ワンルームマンションの流通数は、現在大幅に成長しており、ますます注目を集めています。

【公共財団法人 東日本不動産流通機構より】

現在の市況から考えると、ワンルームマンションの投資対象は価格高騰の新築ではなくて、中古なんです。

中古で利回り8%の物件を購入し、毎月資金収支プラスに持っていく。
そんな投資家として当たり前のことに気づいてほしいと思います。

中古ワンルームマンションに関する手法はこちらの記事で解説していますので参考にして下さい。
【サラリーマンにオススメ!リスクなく手堅く儲ける不動産投資】<狙いは中古ワンルームマンション編>

また、中古ワンルームマンションの情報を収集するなら、
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不動産投資は、情報が命になります。
忙しいからといって、営業マンの言いなりにならず、自身で日頃から情報収集をするようにして下さい。

以上、不動産銀行で10年間務めた経験を基に、ついでにアドバイスもさせて頂きました。