不動産投資

【サラリーマンにオススメ!リスクなく手堅く儲ける不動産投資】<検討ポイント編>

本日は、週刊ダイヤモンドなどのビジネス誌などでもおなじみの、某メガバンクの不動産事業部門で10年間働いた私が知る不動産投資のノウハウを公開致します。

銀行員目線の、あくまで保守的な、リスクなく手堅く儲ける不動産投資法なので、サラリーマンにもオススメの投資手法です。

私が在籍していた事業部は大半が不動産向けの、不動産融資に特化した部門でした。

その為、不動産業者からは毎日のように、住宅ローンや投資マンションローン、事業性不動産融資の相談があり、その物件の融資の可否を決定してきました。

融資の可否を決定するということは、すなわち、その物件の優劣を判断してきたということです。不動産購入においては、銀行ローンが不可欠となります。(一部は全額自己資金、いわゆるキャッシュ購入される資産家もいますが。)

不動産会社はその案件の融資を通す為に非常に前のめりの姿勢になります。一方、銀行融資はその物件の資産性や投資回収可能性から、絶対にロスが発生しないよう精査する必要があります。

そういった仕事を日々してきた経験から、不動産投資については、手堅い意思決定が身についている訳です。

そういった訳で、今回は、一般的な年収のサラリーマンでも出来る、リスクなく手堅く儲ける不動産投資について、ご紹介できればと思います。



 まず、下記にあなたが不動産投資をする場合の検討ポイントを記載します。

1.リスクの少ない投資金額について

2.手堅い投資利回り水準について

3.間違いのない物件選びについて

4.注意が必要な資金調達(ファイナンス)

それでは1.~4.について以下解説していきます。

リスクの少ない投資金額について

もし、あなたが、初めての不動産投資をする場合、まずはどの程度の規模の物件を探しますか。

私がオススメするのは、

まずは1,000万円~3,000万円以下の区分マンション等の小さい物件からスタートさせることです。

その物件を皮切りとして、その運営による余剰資金を次の物件購入費に充当させながら、徐々に資産拡大を図っていくことが手堅い手法です。

世間一般でいう賃貸アパート経営は、資産家の相続などにより、遊休土地の所有者となった方が、遊休土地上に賃貸マンションを建築し自らオーナーとなり、一般個人に賃貸するというものです。

この賃貸アパートには多くの落とし穴があります。まずは現在の建築費は市場的にも高騰している点。

建築資材の高騰や人手不足からくる人件費の上昇等により、大手アパート建築請負・賃貸会社では、おそらく建物の構造は鉄骨造りもしくは鉄筋コンクリート造となりますが、坪単価は80万円~100万円超となるでしょう。

これは一般の木造の戸建住宅のエンドユーザー向け価格が坪単価60万円程度と言われる中で、非常に高くなっています。

建築価格の上昇はすなわち、投資金額の上昇を意味するので、次に説明する投資利回りの悪化に直結することとなります。

その他にも、一括賃貸契約(サブリース契約)での契約期間、更新時の取り決め等で様々な問題が発生しています。

話が脱線してしまいましたが、結論から言えば、あなたが不動産投資を始めるならば、上記にて説明の賃貸アパート経営ではなく、

1,000万円~3,000万円以下の区分マンション(賃貸マンション)等への投資をオススメします。

手堅い投資利回り水準について

不動産投資においても、世の中の投資と同じように「投資利回り」という用語がよく使われます。

さて、不動産投資における「投資利回り」とはどういったものでしょうか。不動産における「投資利回り」をしっかりと理解した上で、手堅い投資を実践していきましょう。

不動産投資においての「投資利回り」といえば、①表面利回り(グロス利回り)と、②実質利回り(ネット利回り)の2種類があります。

不動産投資をするなら、まずは①表面利回り(グロス利回り)についてしっかり理解をした上で、物件の選別を始めれば良いと思います。

表面利回り(グロス利回り)とは、不動産情報誌や物件概要書によく記載されているものです。「年間収益の物件購入価格に対する割合」のことを指しています。

・家賃6万円 購入価格1,500万円:利回4.8%
(※家賃6万円×12か月=72万円 72万円÷1,500万円×100=4.8%の計算)

 さて、この表面利回りですが、物件の構造・築年数や地域によっても様々であり、一概に比較することはできません。

例えば、ワンルームマンションで都内でも人気の港区、品川区、目黒区、大田区の4区で構成される城
南エリアの期待利回りは4.5%程度と言われていますし、大阪市内では4.5%~5%程度、地方都市においては5%超は確保したいといったところです。

 ここで、上記例のように、「利回り4.8%」が投資対象として魅力的なのか、という疑問がでてくると思います。

結論としては、他の投資としても、不動産投資の利回りは十分魅力的なものとなっており、不動産向けの投資は現在も過熱状況は継続中です。

下記は不動産投資以外の投資商品との利回り比較です。

普通預金(0.001%)、定期預金(0.01%)、米ドル(外貨)預金(0.2%)、10年物国債利回り(▲0.212)、賃貸マンション投資利回り(4.8%)
※預金利回りはR1.9.12都銀適用金利

上記のように、日銀によるゼロ金利政策は継続され、銀行にお金を預けても金利のつかない時代。

一方で、賃料相場については皆さまどういった印象をお持ちでしょうか。おそらく家賃が下がってきたと感じる場面は少ないと思います。

実際、家賃相場は変わらず安定しています。そういった意味でも投資利回り4.8%は魅力的なものではないでしょうか。

こちらでは、不動産投資における利回りについて、徹底分析していますので、不動産利回りについてはこれを読めばOKです。

【サラリーマンにオススメ!リスクなく手堅く儲ける不動産投資】<利回り検討編>

間違いのない物件選びについて

ずばり、「あなたが実際に住みたいか、住んでも良いと思えるか。」ということを第一に検討して下さい。
 
あなたが住む家を決める時、どういったことを考えますか?

物件のロケーションや、家賃、新しさ等が挙げられるかと思います。その中でも、「ロケーション」と「家賃」については不動産投資において特に重要なので、以下解説していきます。

「ロケーション」についての検討ポイント

①駅から近いか(ワンルームで徒歩10分以内、ファミリーで徒歩15分以内)。

②駅から遠い場合でも、大学等の学校施設等に近いか。

③周辺に商業・公共施設がある。
 
基本的に、物件のロケーションについては、最低限、上記を抑えることが重要です。賃貸マンション投資の場合、立地の検討は非常に重要です。

その上で、「自分なら住みたいか」ということを目線にロケーションについても検討していきましょう。

「家賃」についての検討ポイント

購入する物件の家賃の妥当性は、どのように検討してば良いのでしょうか?

不動産のプロであれば仕事を通じて、自然と相場観もついてきます。

それでは、不動産のプロではない銀行がどのようにして、家賃相場を調査していると思いますか?実は、インターネットで情報を集めているのです。

インターネット上では、SUUMOやHOME’S、アットホームなどの賃貸住宅に関するサイトが多くあります。これらのサイトで、自分が購入する物件の近隣で、おおよそで間取りや築年数の類似した物件を探します。

3物件~5物件を比較してみて、自分の購入物件が相場の範囲内であれば、家賃に妥当性ありと判断することとなります。

注意が必要な資金調達(ファイナンス)

あなたが賃貸マンションを購入する際、売主もしくは仲介業者が、借入先の銀行を紹介してくれることは良くあります。

不動産業者も売買を進めるにあたってはローン付けが必要となるので、そこまでの面倒は見てくれるはずです。

注意が必要なのは、不動産業者としては、とりあえず顧客にローンをつけて売買を進める必要があるということ。

逆に言えば、買主が物件を購入できるだけの融資金額がでるなら、その他融資の条件までは検討してくれないこともあるということ。

以下では、資金調達(ファイナンス)において、自分で必ず確認してほしいキャッシュフローについて解説します。

<借入期間について>
 
不動産投資において最も重要なものは、キャッシュフローです。

簡単に言えば収入と支出の差額です。

このキャッシュフローに最も影響を与えるのが「借入期間」です。
 
例えば、あなたが年間家賃収入100万円で購入価格2,000万円(利回り5%)の物件を購入するとします。年間に100万円の家賃が入ってきますが、支出はどうなるでしょう。

<借入期間を30年で組んだ場合>
年間の元金返済は2,000万円÷30年で約67万円となります。

<借入期間を20年で組んだ場合>
年間元金返済は2,000万円÷20年で約100万円となります。

<借入期間を15年で組んだ場合>
年間元金返済は2,000万円÷15年で約133万円となります。

 上記のように、借入期間の変動により、返済額は大きく変わります。

結論から言えば、借入期間は極力、長期で組んで下さい。

銀行には最低3行程度相談して、期間が最も長期でローンを組める銀行で借入をして下さい。

もし、あなたが借金を早く返済したいという意向があるならば、ローンは長期で組んだ上で、キャッシュフロー上の余剰資金が貯まった段階で繰上げ返済して下さい。

どうせ返済するならば、自分の財布の都合で、返済をコントロール出来た方が良いでしょう。

以上、4点について今回は解説させて頂きました。

あなたも、リスクなく手堅い不動産投資を始めてみませか?

~おさらい~

1.自分の身の丈に合った3,000万円以下の物件から投資を始めること。
2.利回りは個別に地域差があり一概に言えないが、4.5%程度の確保は必要。
3.「あなたが実際に住みたいか、住んでも良いか」が一番の判断基準。
4.資金調達(ファイナンス)は自己責任で。借入金期間は長期で組むこと。

以上、ご拝読ありがとうございました。



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